Com a pandemia que afetou a economia e o bolso do consumidor, muita gente se viu forçada a fazer escolhas: pagar as contas ou sobreviver? No caso dos financiamentos, os bancos prorrogaram o pagamento das parcelas por até três meses em algumas linhas de crédito. Mas quando o assunto é aluguel de imóvel, os inquilinos não tiveram a mesma sorte: muitos enfrentam problemas para tentar um acordo.
Segundo Marco Antônio Araújo Júnior, diretor do Instituto Brasileiro de Defesa do Consumidor (Brasilcon), alguns projetos de lei tentaram impedir a obrigatoriedade de cumprir os contratos de locação durante a quarentena e até mesmo a suspensão dos despejos por inadimplência. Mas nenhuma lei foi aprovada para obrigar imobiliárias ou proprietários a negociar.
Assim, fica a cargo do bom senso dos donos de imóveis e moradores encontrar a melhor saída para as dívidas. “Os moradores que acreditam que não conseguirão arcar com o aluguel nos próximos meses devem entrar em contato o quanto antes com o proprietário para tentar adiar os pagamentos, parcelar ou diminuir os valores”, aconselha Araújo. Ele acrescenta que o contato precisa ser rápido, considerando que muitos proprietários também dependem da renda de locação.
Para ter sucesso na negociação, Araújo recomenda seguir o seguintes passos:
Como não existe obrigatoriedade do proprietário ou da imobiliária em aceitar o acordo, caso o resultado da negociação seja negativo e o morador não consiga mesmo pagar o aluguel, ainda existem dois caminhos, pela via judicial:
Araújo aponta que a opção mais saudável durante a quarentena é tentar fechar um acordo com o proprietário, já que o judiciário está trabalhando em regime de exceção e toda medida na justiça pode ser demorada. Nesse meio tempo, é importante esclarecer que o morador pode sim ficar com o nome sujo ou ser despejado em caso de irregularidades de pagamento.
Separamos algumas dúvidas recorrentes dos lacatários:
Muitas pessoas têm optado por devolver o apartamento ao proprietário quando não conseguem mais pagar. Araujo afirma que é possível sim rescindir contratos durante a pandemia, contudo caso o prazo acordado no contrato exija multa, o morador pode tentar negociar o fim do contrato sem multa.
Contudo, o proprietário pode decidir manter esta cobrança. “É imprescindível que na hora de devolver o apartamento, o morador pague estas pendências para evitar problemas judiciais no futuro”, aponta. Caso faça todos os pagamentos em aberto, o morador deve notificar o proprietário da rescisão do contrato.
O depósito caução, valor de dois ou três alugueis geralmente pago no começo do contrato, é uma espécie de garantia frente a algum problema na locação, que é abatido nos últimos 3 meses ou devolvido ao proprietário no fim do contrato.
Para que este depósito seja utilizado para pagar as dívidas durante a pandemia, será necessário um acordo entre o locador e o dono do imóvel. “Por meio de um documento, deve ficar claro que mesmo após o uso do depósito caução, o dono do imóvel concorda em continuar com o contrato”, explica Araújo.
Segundo o diretor do Brasilcon, é possível sim entrar na justiça com base da teoria da imprevisão. Por exemplo, se o locatário assinou um contrato no dia 10 de março e o país parou dia 13, e perdeu empregou ou ficou com um salário menor, embora o contrato seja um ato jurídico, o consumidor não sabia que uma pandemia poderia provocar estes efeitos. Por este motivo, é um ato consciente do locatário fazer a devolução do imóvel, o que deve ser entendido por um juiz como a exoneração da multa do contrato.
Para Araújo, embora o Quinto Andar não tenha a obrigação legal de negociar aluguéis, seria interessante sensibilizarem seus processos em função da pandemia. “O Quinto Andar é uma plataforma que gerencia milhares de contratos no Brasil e deveria ter um cuidado especial em tempos de Covid-19, para diminuir a angústia dos clientes que precisam solucionar a vida de forma rápida”, defende.
O especialista acrescenta que o movimento tenta diminuir o prejuízo financeiro da empresa. “Como eles têm a obrigação de pagar os donos dos imóveis, agora a tentativa também serve para manter o fluxo de caixa”, afirma.
Segundo o Código Civil Brasileiro e a Lei de Inquilinato, está estabelecido que em acontecimentos extraordinários ou imprevisíveis como uma pandemia, é possível reduzir o valor da prestação ou a execução do contrato. “Se uma pessoa assinou o contrato, e com a pandemia teve sua renda diminuída ficando sem condições de pagar, ela perde a condição de cumprir com o contrato”, diz Araújo.
A Lei prevê que pode ocorrer a rescisão sem o pagamento da multa, porque o cancelamento do contrato não foi culpa do locatário. O especialista acrescenta que é direito dos moradores discutir judicialmente a multa contra o proprietário e a plataforma que agiu como intermediária. “Por onerosidade excessiva, o morador não deve pagar a multa, se o nome for negativado há ainda direito a indenização”, diz.
Para as pessoas que como Christiane estão tentando renegociar os valores, o especialista afirma que é direito do consumidor solicitar um novo contrato ou a redução do valor em um determinado período. “O acordo precisa ser registrado, para que no futuro não seja cobrado novamente o valor integral”, recomenda.
Recentemente um projeto de lei (PL 1.179/2020) de autoria do senador Antonio Anastasia (PSD-MG) prevendo que não será concedida uma liminar para desocupação de imóveis urbanos nas ações de despejo até 30 de outubro de 2020.
O PL aprovado no Senado e deve passar pela Câmara dos Deputados e, caso aprovado, pela sanção do presidente Bolsonaro. A regra serve para ações iniciadas desde o dia 20 de março. O projeto ainda incluía um artigo que permitia o atraso do pagamento de aluguel por demissão ou redução salarial, mas foi retirado.
Antes desta norma, uma liminar retirava o locatário em até 15 dias do imóvel. Com a nova regra, até o dia 30 de outubro pode ocorrer despejo. No entanto, não é possível determinar em quanto tempo. Tudo dependerá do juiz e do processo.
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